Las aguas del sector inmobiliario han bajado últimamente revueltas por algunos de sus cauces. Hasta tal punto que, al desembocar en el mar de la opinión pública, están generando cierta desconfianza en los potenciales compradores de vivienda, que prefieren esperar a que vuelva la calma desde la orilla.

Es verdad que el mercado residencial se convierte en noticia de primera plana cuando se cometen irregularidades y que el trabajo bien hecho de la construcción suele pasar 'desapercibido' a la lupa escrutadora de la prensa. Pero no es menos cierto que los abusos urbanísticos existen y que por el mero hecho de hacerlo quitan el sueño a muchos españoles, ya que suponen un obstáculo añadido al ya de por sí complejo camino hacia la meta de acceso a una casa.


Respuestas

SU VIVIENDA ha querido dar respuesta a esta inquietud social trasladando a 10 expertos en distintas áreas la cuestión de si es posible acabar con las anomalías en materia residencial. Y la contestación es idéntica en el fondo aunque difiera sustancialmente en la forma: sí, se puede luchar contra las irregularidades urbanísticas utilizando el arma de la voluntad.

La luz al final del túnel la encienden especialistas en medio ambiente, urbanismo, administración municipal, promoción inmobiliaria, arquitectura y derecho, entre otros campos. Para muchos, el primer paso consiste en definir qué se entiende por irregularidad urbanística y, en su caso, diferenciar los distintos tipos que se producen. En general, hay un consenso mayoritario a la hora de encuadrar el escándalo de Marbella en la categoría de obras realizadas con licencias ilegales: es decir, las que se conceden sin planeamiento urbanístico o superando la normativa prevista en dicho Plan General de Ordenación Urbano.

Casi todos los consultados por este suplemento coinciden en que estos casos son prácticamente inexistentes o muy puntuales y que, de producirse, suelen hacerlo en municipios de tamaño pequeño. A la hora de las matizaciones, cada cual pone el acento en aspectos distintos.

En cuanto al medio ambiente, desde el propio Ministerio se ha creado la Ley de Evaluación Ambiental Estratégica con la idea de atajar las irregularidades cometidas en su ámbito. El Informe de Sostenibilidad Ambiental y la Memoria Ambiental son, a juicio del Ministerio, dos puntos que lograrán que la integración ambiental esté en los planes urbanísticos.

Otro de los expertos consultados hace hincapié en que debe llevarse a cabo la legislación vigente en materia urbanística y que la Administración la ejerza cuando el delito o la infracción se producen.

Derribar edificios ya construidos saltándose las normas pertinentes es una medida a la que se recurre, y más de un experto aplaude, para que sirva como ejemplo para que los futuros infractores piensen que es mejor no actuar sin sentido.

Se aboga igualmente entre las opiniones recibidas por sanciones duras contra ejecuciones ilegales y porque se cumplan todas, sin excepciones. Ejemplarizar los castigos es, también, una forma de legislar.

Se pide, asimismo, que las administraciones establezcan criterios generales, especialmente en actuaciones que puedan modificar más de la cuenta la estructura urbana de los municipios, así como exigir mayor control judicial de las actuaciones urbanísticas que el vigente.

Erradicar el urbanismo insostenible es otra de las medidas que se pide y la solución aportada en este caso es la de hacer una planificación equilibrada. Otra de las interesantes aportaciones a la pregunta señalada es la de articular un sistema para que los ayuntamientos se puedan financiar y que no dependan tan exageradamente de urbanizar sus terrenos, que es de donde la mayoría de ellos sacan importantes beneficios.

Eliminar pactos o convenios que se saltan los propios planeamientos puede ser una solución que frene buena parte, si no todas, de las irregularidades más habituales. La manera de evitar estos pactos no es otra, a juicio de uno de los expertos consultados, que crear una ley favorecedora de la gestión, un planeamiento municipal estructural y reglas obligatorias sobre equipamientos e infraestructuras.


Simplificación

Por otra parte, se denuncia el excesivo intervencionismo de los poderes públicos, lo que lleva a mayor corrupción. Simplificar la normativa y apostar por un órgano superior de control y armonización que no choque con las diferentes leyes de las comunidades autónomas y las haga llevaderas a puertos más comunes.

Una de la voces de los consumidores consultada recuerda a los mismos que deben informarse al máximo antes de comprar una vivienda. Deben enterarse, a su juicio, de la situación del terreno donde se va a edificar su futuro piso. Cerciorarse en suma de que existen las correspondientes licencias municipales. Si esto no fuera suficiente porque la irregularidad ya se ha llevado a cabo, lo que se recomienda es hacer la denuncia correspondiente a las asociaciones de consumidores o, si es necesario, al Defensor del Pueblo, cuando las administraciones públicas estén implicadas.

Hay quien señala su preocupación porque sean, en algunos casos, los propios ayuntamientos los que recalifican suelos que no debieran ser urbanizables o aprueban planes sobredimensionados. Se pide la elaboración de planeamientos urbanísticos racionales y coherentes, así como modificar las legislaciones estatal y autonómicas. En definitiva, reivindicar planeamientos serios que le den importancia al proyecto de ciudad frente a los macrooperaciones urbanísticas.

Tener más en cuenta a las personas que habitan en los municipios donde se construyen es una de las medidas aquí esgrimidas como importantes. Así, que sean los propios ciudadanos quienes puedan tener voz ante proyectos 'monstruosos' o que no aportan nada más que perjuicios para algunas zonas, como por ejemplo, el litoral.

Mirar más a Europa es otra llamada de atención para que el urbanismo no sea tan desmedido, puesto que, en opinión de uno de los expertos, en España se construye demasiado y más, en total, que en Francia, Reino Unido y Alemania juntos.

Todo este conjunto de propuestas y soluciones, y muchas otras, son las que han esgrimido estos 10 especialistas consultados para dar luz a un campo tan de moda como el de las irregularidades urbanísticas.

JAIME ALEJANDRE.

Director de Calidad y Evaluación Ambiental del Ministerio de Medio Ambiente.

«Un instrumento que el Ministerio de Medio Ambiente ha elaborado recientemente y que va ayudar a luchar contra las irregularidades urbanísticas de 'carácter ambiental' es la denominada Ley de Evaluación Ambiental Estratégica (Ley 9/2006, de 28 de abril). Esta ley obliga a la realización de un Informe de Sostenibilidad Ambiental y a la elaboración de una Memoria Ambiental que se incorporan como partes integrantes de los planes de infraestructuras antes de su aprobación. Éste permite integrar los aspectos ambientales en la toma de decisiones de planes y programas que aprueben las distintas administraciones públicas y fomenta la transparencia y la participación ciudadana.

Además, la Ley corrige la deficiencia que a nivel de evaluación de proyectos concretos se venía arrastrando por incorrecta transposición en 2001, durante la anterior legislatura, de la normativa de la Unión Europea. En concreto, a partir de la ley 9/2006 recientemente aprobada por el Gobierno, los proyectos de urbanizaciones, incluida la construcción de centros comerciales y aparcamientos, deberán someterse al proceso reglado de evaluación ambiental». / B. M.

ENRIQUE PORTO.

Director general de Urbanismo de la Comunidad de Madrid.

«El mejor sistema para impedir que se produzcan irregularidades urbanísticas es la elaboración de una normativa ágil y eficaz. Mediante el cumplimiento de la normativa urbanística, las irregularidades quedan excluidas y en caso de incumplimiento esta normativa se convierte en un arma muy poderosa de la Administración para obligar a los infractores a restituir el daño infringido.

En los últimos años se ha mejorado mucho el cumplimiento de la normativa gracias a la concienciación de los ayuntamientos que han incorporado a sus plantillas excelentes equipos técnicos especializados en policía urbanística. Igualmente, habría que hacer campañas de concienciación en las que se pusiera de relieve que es necesario preservar las ciudades y no alterar sus edificios, resaltando la importancia del cumplimiento de leyes, planes y normas urbanísticas que los ordenan y protegen.

La disciplina urbanística debe aplicarse con todo rigor hasta conseguir restituir el orden urbanístico infringido, incluido, en su caso, el derribo de lo edificado ilegalmente y sin olvidar el principio fundamental de que nadie puede salir más beneficiado incumpliendo la Ley que cumpliéndola». / M. B.

EUGENIO SÁNCHEZ. Secretario general de la Federación de Municipios y Provincias de Castilla-La Mancha.

«Claro que se pueden evitar las irregularidades urbanísticas. La forma de hacerlo es cumpliendo la legalidad vigente. Resulta tan sencillo como eso.

El trámite urbanístico es muy largo y, como consecuencia de esta circunstancia, es cierto que hay mucha gente que decide no esperar y saltarse directamente los pasos administrativos.

Por otra parte, creo que hay claros ejemplos en los que se propician esas irregularidades y que simplemente se tapan con una leve sanción o se permiten.

Por eso, yo estoy a favor de propiciar el derribo de construcciones edificadas al margen de la ley, porque ha habido casos que han sido muy ejemplarizantes.

Por otro lado, las normas deberían ser más comprensibles y las sanciones deberían ejecutarse en todos los casos, sin excepciones de ningún tipo.

También es cierto que las normas se cumplen en muchas ocasiones. Lo que sucede es que solamente tienen la categoría de noticia cuando no se cumplen, pero cumpliendo la legislación y los plazos no debería haber problemas». / S. H.

RAMÓN DÁVILA. Presidente de Promotur.

«Entiendo por irregularidades urbanísticas actuaciones que no se ajusten a la legalidad vigente en cada comunidad. Habría que: A) En cuanto a las administraciones: establecer criterios generales de actuación e interpretación con carácter vinculante, especialmente en los supuestos de modificaciones puntuales de los planes generales y la implantación de actuaciones que modifiquen aspectos importantes de la estructura urbana de los municipios, asegurando en todo caso los suministros e instalaciones adecuadas. B) Control judicial de las actuaciones urbanísticas: modificaciones sustanciales del procedimiento contencioso-administrativo que aseguren la rapidez de la respuesta judicial a las impugnaciones legales de los actos urbanísticos. C) Aseguramiento de los intereses supramunicipales: aprobación de los planes de ordenación del territorio (o figuras similares de planeamiento supramunicipal) que establezcan las condiciones generales del desarrollo territorial, usos convenientes a los intereses supramunicipales y las condiciones ambientales y recursos naturales que deban salvaguardarse. D) Aspectos ambientales: aplicación de la normativa sobre evaluación ambiental estratégica que asegure análisis de la capacidad de carga en cada territorio». / M. B.

FRANCISCO JOSÉ CARRERA. Arquitecto urbanista, jefe de Planeamiento del Colegio de Arquitectos de Málaga y profesor de Urbanismo del IPE.

«Hay cuatro niveles de irregularidades urbanísticas: 1. Las obras que se hacen ilegalmente, sin licencia o incumpliéndola: prácticamente no existen. La forma de abordarlas es aplicando el Reglamento de Disciplina Urbanística y la Ley del Suelo. 2. Las licencias ilegales: las que se conceden sin planeamiento urbanístico o superando la normativa de este plan. También es un supuesto excepcional y se resolvería agilizando y flexibilizando los procesos de tramitación y aprobación del planeamiento. 3. Inadecuación del planeamiento. Es la irregularidad urbanística habitual: urbanismo 'insostenible' pero en cumplimiento y desarrollo de un plan oficialmente aprobado. La única forma de atajarla es planificando equilibradamente. 4. Si la irregularidad está en la propia planificación aprobada seguramente sea porque el sistema urbanístico español y la legislación no son los adecuados. Hay que articular un sistema de financiación municipal que permita que los ayuntamientos no dependan del urbanismo para obtener ingresos a corto plazo y que las decisiones urbanísticas sean objetivas y ajenas a la rentabilidad económica del ayuntamiento». / M. B.

FRANCISCO PERALES.

Socio del despacho de abogados Garrigues.

«La pregunta envuelve supuestos muy diferentes. La irregularidad urbanística puede ser una simple infracción urbanística, un delito o un desarrollo urbanístico no deseable por motivos tales como incoherencia, agresividad con el medio, insuficiencia de infraestructuras, etc., pero no ilegales. Las dos primeras tienen remedio por la vía disciplinaria y sancionadora o por la vía judicial. Las más graves son las terceras, por su irreversibilidad e inatacabilidad jurídica y profusión.

A mi juicio fomentan estas irregularidades la perversa combinación de la rigidez del planeamiento y la posibilidad de levantar las limitaciones mediante pactos o convenios. La solución debería de encaminarse por una legislación favorecedora de la gestión, un planeamiento general municipal simplemente estructural y reglas claras sobre equipamientos e infraestructuras de cumplimiento obligatorio que sustituyan el subjetivismo de los pactos. Pero la potestad de planeamiento tampoco debe suponer un freno a los desarrollos. La objetividad debe sustituir a las decisiones subjetivas y casuísticas. Sin embargo no es ésta la dirección de una parte importante de la legislación urbanística». / S. H.

IGNACIO DEL RÍO. Registrador de la Propiedad; ex teniente alcalde del PP en el Ayuntamiento de Madrid.

«No hay un sector económico tan intervenido por los poderes públicos como el mercado inmobiliario. Y a mayor intervención, mayor corrupción, por mucho que se empeñen nuestros gobernantes socialistas en desahogarse contra la liberalización, tímida e incompleta, que aprobó el Gobierno Aznar.

La amplitud interpretativa que se observa en el urbanismo es un vicio resultado de la defectuosa técnica jurídica de los planeamientos, donde concurren normas técnicas, limitaciones del derecho de propiedad y declaraciones políticas de estrategia general de la ciudad.

Sería recomendable mayor simplificación normativa, una adecuada sistematización de la regulación jurídica, de los derechos y deberes de propietarios y promotores y la segregación de las disposiciones técnicas, despojando a los planeamientos de su retórica declarativa que debe situarse en los planes estratégicos. Si a todo este escenario añadimos 17 comunidades aprobando cada una su particular Ley, sin un órgano superior de control y armonización, más allá de los tribunales de Justicia, es fácilmente comprensible que los intereses creados conviven con el urbanismo». / B. M.

MARILÓ MOLINA. Miembro del gabinete jurídico de la FACUA (Federación de Consumidores en Acción).

«Debido a las ingentes irregularidades urbanísticas que en los últimos años se han llevado a cabo en todo el territorio nacional, desde la Federación de Consumidores en Acción (Facua) recomendamos a los usuarios que antes de adquirir una vivienda en propiedad consulten los Planes Generales de Ordenación Urbanística correspondientes y planes complementarios para que se informen de la calificación de los terrenos donde se van a ejecutar las obras y le soliciten al ayuntamiento correspondiente copia por escrito de las licencias urbanísticas y de edificación.

Consideramos que para ir erradicando las irregularidades lo más recomendable es realizar denuncias colectivas que las asociaciones de consumidores pueden tramitar, y si éstas tuvieran administraciones públicas implicadas también podrían acudir al Defensor del Pueblo.

En materia de vivienda protegida habrá que acudir a la correspondiente administración de Obras Públicas y Transporte de cada comunidad autónoma o al Ministerio de la Vivienda para presentar denuncias sobre irregularidades urbanísticas que se observen en urbanización y ejecución de este tipo de viviendas». / B. M.

RAMÓN LÓPEZ DE LUCIO. Catedrático de Planeamiento Urbanístico de la Universidad Politécnica de Madrid (UPM).

«Poco puede hacerse cuando los ayuntamientos han recalificado suelos, aprobado los correspondientes planes parciales o de sectorización y cuando las comunidades autónomas han refrendado planes generales sobredimensionados.

Pero el tema tiene solución técnica, lo que suele faltar es la voluntad política. Se trata de 'resucitar' el planeamiento urbanístico como proyecto territorial y urbano voluntario, racional y coherente; de modificar las legislaciones estatal y autonómicas que, en base a unas malentendidas autonomía municipal y liberalización del suelo, han permitido planes municipales sin ningún criterio directriz de carácter territorial (Planes Regionales de Estrategia Territorial inexistentes e ineficaces), planes que recalifican a su gusto extensiones gigantescas de suelo sin relación alguna con las necesidades locales reales.

Se trata de reivindicar la importancia de 'proyecto de ciudad' frente a las simples macrooperaciones de urbanización. Exigir y apoyar políticas de suelo y vivienda asequibles en las localizaciones convenientes, no en medio del campo, a decenas de kilómetros». / B. M.

JUAN LÓPEZ URALDE. Director ejecutivo de Greenpeace.

«La respuesta es sencilla: pasa por desvincular la financiación de los municipios del urbanismo. Habría que buscar una fórmula que garantice la financiación municipal en función de variables como el número de habitantes y que los ayuntamientos tengan mayor participación en el reparto de impuestos que se recaudan y no dependiendo de la construcción.

Otra cuestión importante es que los procesos urbanísticos sean más transparentes y que permitan una mayor implicación de los vecinos, con capacidad de ejercer su derecho a veto, como ocurre en otros países. Se deberían poder rechazar proyectos que no son buenos para el pueblo. En la costa, por ejemplo, cada vez hay más proyectos que se sacan adelante en contra de la voluntad de sus habitantes. Hay una conciencia ambiental que indica que el crecimiento urbanístico es desmesurado.

En España se ha construido en los últimos años más que en Francia, Alemania y Reino Unido juntos. Esto demuestra que en estos países hay un urbanismo por lo general más respetuoso, por lo tanto es posible hacer lo mismo aquí. Ya que en otros aspectos miramos tanto a nuestro alrededor, ¿por qué no hacemos lo mismo con la construcción?». / M. B.
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